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北京房产市场调查二手房租赁市场迅速升温

发布时间:2019-08-18 22:31:51 编辑:笔名

  随着外地来京打工人员增多、放寒假大学生陆续返校和奥运相关人士全面进入,房屋出租市场出现普遍升温现象,房屋出租价格也水涨船高。对目前租赁的热点区域的租金、房源等情况进行了调查,为广大租房者提供一些帮助。

  为了让广大租房者对目前的热点区域有更加全面的了解,特调查了各大热点区域的租赁情况,并咨询了各个区域的中介公司门店。调查显示,热点区域的租赁市场相当火爆,成交量和租金正在节节上升,特别是奥运场馆周边,更是领涨各大区域。

  “鸟巢”、工体、工业大学领涨奥运板块

  2月份各奥运场馆周边租金价格比1月份上涨了8%左右,高于全市平均上涨水平。其中奥运主会场“鸟巢”、北京工人体育场、北京工业大学体育馆周边租金价格领涨其它奥运场馆周边租金价格。

  据调查,目前奥运主会场“鸟巢”周边平均租金价格一居室的租金为405 元/月,环比上涨12. %;二居室的租金为5812元/月,环比上涨1 .6%;三居室的租金为7687元/月,环比上涨11.5%。如距奥运主会场“鸟巢”近的风林绿洲,其面积在188平方米左右三居室的租金成交价格已经达到8000元/月,环比上涨15.6%。

  “2月份以来‘鸟巢’周边租金价格上涨速度明显,主要是随着奥运的日益临近,对于主会场客户明显增加,除固定租客外,一些外籍客户和高级管理人员的亲朋也成为近期主要需求方。由于需求量的增加和房主报价预期较高,直接带动价格上涨。”21世纪不动产安信瑞德风林绿洲李经理告诉。

  近期工人体育场周边租金价格也出现了一定的上扬。工人体育场周边中公寓租金价格平均上涨8%-10%左右。其中一居、二居、三居的中公寓租赁价格分别为4812元/月、6687元/月和8000元/月,比1月份出现8. %、8.5%和9.4%的涨幅。工体周边民宅租金也较1月有100-200元/月的上涨。该区域的幸福二村、三里屯小区,一居室的租金价格在 00元/月之间,二居室租金价格在2700- 000元/月之间,三居室价格在 600-4000元/月之间。

  目前北京工业大学周边也因为奥运所带来的效应导致租金价格快速上涨。周边中公寓世纪东方城、华侨城都出现了价量同涨现象,成交量比1月份上涨10.8%,平均租金价格上涨 元/月。

  21世纪不动产北京区域副总寇海龙认为,随着奥运场馆周边房产租金价格的全面上涨,无疑会带动同区域内的租金价格,其周边都会出现不同程度的上涨。

  中关村、东直门区域租金持续看涨

  中关村、东直门等区域当前各居室租金比2月初均有元左右的上涨。这些区域既地处繁华商圈核心,同时又是各重点学校的所在地,因此在双重需求的促进下,租金价格上涨相对更为迅猛。

  自“链家地产”在中关村的门店了解到,中关村区域的黄庄小区、东南小区的一居室租金在元/月,两居室租金在元/月,三居室租金为 00- 400元/月。东直门区域的郊东小区、南门仓胡同、豆瓣胡同小区,一居室的租金为 000- 200元/月,二居室的租金为 元/月,三居室的租金为元/月。

  由于这些区域房源少、需求多, 月份租赁高峰期将会促进租金价格进一步上涨,预计会比2月上旬高出200- 00元/月;而其租赁市场的火爆造就的租赁空置期短、租金相对较高等特点,使得区域出租投资收益相对较高,这就进一步促使区域二手房市场价格上涨,从而使置业成本逐渐转化或分摊到租金中,造成租金价格的进一步上涨。

  因此,“链家地产”副总金育松认为,预计未来买卖市场与租赁市场的联动及互为促进,会让租金价格始终保持平稳上涨的势头。

  新贵热捧朝阳公园板块

  春节过后朝阳公园周边普通民宅出租价格相比春节前上涨了元/月,二手公寓出租价格与春节前相比上涨元/月。

  自该区域的二手房门店了解到,目前朝阳公园二手民宅租赁市场,一居、二居仍然是热租户型,如团结湖、甜水园一居面积在平方米,如果简单装修、全配的价位一般在1800元/月左右,但套型好的也应在2000元/月左右;二居面积在平方米,如果简单装修、全配的价位在2500元/月左右,套型好的将达到 000元/月左右。

  二手公寓租赁市场:朝阳公园周边中大户型是公寓租赁的热点,如公寓棕榈泉二居室面积在1 平方米,月租金达到元/月;三居室面积平方米左右,月租金在元/月。

  寇海龙认为,朝阳公园周边公寓受到青睐,主要是因为朝阳公园周边与CBD、燕莎商圈、第三使馆区重合,聚集了许多中大型公司的高级白领和外籍人士,需求量一直维持稳定,所以该地区出租价格一直保持很高的价位。

  三元桥、团结湖、大屯区域租金尚处低位

  三元桥、团结湖、大屯等区域当前各居室租金比2月初均有元/月左右的上涨。

  自“链家地产”在中关村的门店了解到,三元桥区域的霞光里小区,一居室租金价格为元/平方米,二居室租金价格为2400- 200元/月,三居室价格为 000- 800元/月。团结湖区域的团结湖小区、水碓子北里等小区,一居室租金价格为元/月,二居室租金价格为元/月,三居室租金价格为元/月。大屯区域的慧忠北里小区,一居室租金价格为2 元/平方米,二居室租金价格为 00- 500元/月,三居室租金价格为 元/月。

  “链家地产”市场研发中心认为,这三个区域都属于被多个传统商圈辐射的区域,诸如建国门商圈和燕莎商圈周边的三元桥区域、CBD商圈和朝青商圈周边的团结湖区域、亚运村商圈和奥运村商圈周边的大屯区域,这样一种辐射商圈的地位,让其既具备同等便利性又拥有相对传统商圈低得多的租金优势。

  由于传统商圈租金的相对高位,辐射区域的租金优势得以尽显。传统商圈的租赁需求也就有很大一部分分流过来,但这些区域的主要租赁优势还在于普通住宅,由于其租金处于相对低位并且房源放量瓶颈,因此,金育松认为,未来价格将会持续走高,相对来说,区域的中高端住宅相比之下虽然租金上的优势较小,但是由于辐射区域的区域地位越来越凸现,再加上这几个区域几乎都有重大利好,像大屯的奥运契机、三元桥将建机场线首发站等,将进一步带动区域中高端住宅出租者对未来租金预期走高。

  马家堡区域后来居上

  目前马家堡租金成交价格基本上已经接近一些热点区域。

  自21世纪不动产门店了解到,该区域的普通住宅:一居租金达到了元/月;二居租金在元/月;三居的租金则是元/月。

  寇海龙表示,该区域普通住宅的租金一直呈现上涨趋势,平均租金价格比1月份上涨元/月。这主要是由于目前马家堡到西单商业区仅需20多分钟车程,缩短了与市内繁华商业区的交通距离,很多租赁客户也来自这些商业区,从而直接提高该区域的租赁价格。

  市场分析

  租赁市场整体升温

  据调查显示,近期,北京市的租赁市场整体升温。各大中介公司的数据显示,2月份北京市租赁房源登记量环比增长10.8%,租赁客户登记量环比增长18.2%,成交量环比上涨14.8%。而租金也呈现上涨的趋势。2月份北京市租赁整体价格上涨了7%左右,其中北京奥运场馆周边的租金比春节前上涨8%左右,高于全市平均上涨水平;地铁沿线、学校周边上涨幅度也较大,普遍上涨6%左右。

  租赁价量双涨

  根据“我爱我家”市场研究中心的统计数据表明,在春节后租赁市场快速回暖的带动下,2008年2月北京的租赁市场成交量明显上升,环比增长了近7%。全市租金均价为2499元/月·套,环比增长了2.54%,比去年同期的1944元/月·套上涨了28.59%。

  城八区的租赁均价达到了2651元/月·套,与去年全年的价格相比上涨了726元/月·套,增幅为 7.71%。其中,普通民宅租赁市场租赁价格依旧保持在稳步增长的上升通道之中,环比增长了4.74%。高端租赁市场的租赁价格也随着奥运的日益临近出现了明显的回暖迹象。2008年2月全市高端租赁市场的交易均价为5445元/月·套,较1月份上浮2.71%,比去年上涨了 .82%。

  “我爱我家”副总胡景晖分析,租金价格快速上涨,除了奥运效应的影响外,CPI持续走高对业主心态的影响、大量新移民的涌入和部分购房者“由买转租”也是重要原因。由于一手房价格持续走高,并且近期供应量极少,使得不少准备购买新房的人选择了租房。同时,保障性住房今年要推出,这也使得部分购房者选择等待购买经济适用房或者限价房,在等待的过程中,选择暂时租房也不失为一个方法。

  一居和小两居需求超过 0%

  春节租赁火热从2月1 日正式开始,租赁客户明显增多,对各种房源的需求逐步增大。经过半个月的租赁交易,目前北京市部分热点区域的房源已经明显供不应求。如地铁5号线南北沿线、中关村科技园区等租赁热点区域。

  “我爱我家”通过对上地区域络登记接待的租赁客户进行统计显示,合住的客户所占比例在25%,的一居室和小两居需求分别为40%和 0%,而三居以上的客户需求量约占总体的15%左右。

  上地区域相关工作人员介绍,由于今年节后租赁需求同往年有较大幅度的上升,因此,很多求租者不能如愿地租到心仪的一居室,只能选择小两居或与人合租三居。这是今年春季租赁旺季的房源需求比例的变化情况。

  租金显著上涨

  与往年同期相比,北京市房屋租金有了明显上涨。除一些常规配套提升带动租金上涨外,今年的“奥运效应”是影响租金上涨的主要因素。以上地地区为例,总体租金上浮达到25%,其中一居室租金涨幅。

  “我爱我家”提供的该区域价格显示,普通房屋一居租金在元/月·套,公寓在元/月·套;两居普通房屋租金在2 元/月·套,公寓在2800- 600元/月·套;三居以上普通房源租金在 000元/月·套,而大户型公寓则在元/月·套。

  因此,针对目前业主主张签短期合同的现象,建议客户尽量租住能够签署长期租赁合约的房屋,不仅能避免业主中途提高房价或转租,也能为繁琐的换房搬家省去烦恼。

  本报 赵丽萍

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