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潘石屹买房不如买地产股

发布时间:2019-10-13 02:11:02 编辑:笔名

潘石屹:买房不如买地产股

21世纪经济报道4月26道物理学中有种 自激 现象,在一个音响系统中,喇叭的声音传到麦克风里,经过扩音器的放大,会在喇叭中传出更大的声音,然后这些声音又被送进了麦克风,经过放大,又在喇叭中播出来,这样一直反复,就形成了尖叫。

去年下半年以来、尤其是今年 两会 结束后,中国房地产市场上影响价格的信号十分混乱,导致土地市场、房地产市场严重失衡。土地价格的上涨幅度,而土地价格的上涨反过来又刺激房价的上涨。 地王 不断出现与房价飞涨互相作用,形成 自激 现象,结果是现在中国房地产市场上尖叫声一片。

市场上有许多信息加速着这种 自激 现象:政府供应出来的部分土地又被某些开发商囤积起来, 地王 频出,成为房地产市场上戏剧化、刺激的画面。但这些都是表面现象,根本的原因还是市场上钱太多、地太少。在这种市场背景下,国务院提出了新的十项政策。这些政策只是针对住宅市场,商业和写字楼市场不会受到任何影响。

在房地产市场中,那些品种和地区是值得投资的?应该从以下三个指标去分析:一、资金成本;二、租金回报率;三、物业税(或资产税)。目前中国还没有物业税,只有通过前两个因素来分析,以租金回报率与银行按揭贷款利息的差距来估算。季度上海住宅的回报率为2.3%,北京为2.9%(中原地产数据),而银行按揭贷款利率为6.5%(二套房利率),相差约-4%。根据香港房地产市场的经验,这两者之差超过-3%,房价一定会出现大跌。不同区域的不同物业品种,包括住宅、商业、办公楼等,是否值得投资,是否存在泡沫,都可以用这种方法来衡量。

过去几年来,商业和写字楼市场一直受政策影响很少,既没有得到政府鼓励和支持,目前也不会受到政策的限制和打压。商业和写字楼市场近几年基本与中国的经济同步发展。

新国十条提到 引导个人合理住房消费、调节个人房产收益的税收政策 ,这句话也可以调整人们对未来投资房产的预期,冷却市场里的头脑发热。在前面的问题中,我们已经分析了衡量房地产市场的三个重要指标,即资金成本、租金回报率和物业税,现在北京和上海的住宅市场上,租金回报率和银行按揭贷款利息之间已经有-4%的差距了,按照香港房地产的经验,已经超过了临界点。

这次新国十条针对目前房地产市场的两个基本问题:土地供应少;钱太多,而且它在用市场的手段通过调整供求关系来平衡住宅市场、稳定房价。过去许多行政命令往往对市场不起作用,或者是起反作用。如果要在投资房产和房地产股票两者之间选择的话,我认为目前投资房地产股票更合算。

通州区房价涨到每平方米3万,甚至超过了市区中心某些地段的房价,其主要原因是城市中心地段没有供应量了,我们看看二环内、三环内还有多少住宅新项目在销售呢?城里可售的房子少,郊区的房源才会变得希贵,投机性需求也受到刺激,所以通州的房价涨得这么快。

北京市从3月17号开始,已经有一个月时间没有出让土地了,这主要是担心出现新的地王。这一个月当中,北京市修改了 招拍挂 的办法。

近,国务院、银监会、北京市出台了一系列的政策,北京土地市场到底呈现怎样的局面?等北京有土地交易后,我们再来仔细观察。我想,新的地王再不会出现了。

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